Près de Tours, une vente de deux parcelles agricoles a finalement été tranchée bien loin du prix initialement signé entre vendeurs et acquéreur. Saisi après l’exercice du droit de préemption par la commune, le tribunal judiciaire de Tours a fixé le montant d’acquisition à 596 041,50 euros, quand le compromis conclu en 2024 portait sur 3 467 520 euros.
L’écart est considérable, mais il s’explique par la nature même du bien et par la façon dont il a été qualifié juridiquement. Dans ce dossier, la commune a estimé que les parcelles ne relevaient pas du foncier constructible mais de terrains agricoles non bâtis, sans accès direct à la voie publique et dépourvus de raccordement à l’eau et à l’électricité. C’est précisément cette qualification qui a pesé dans la fixation du prix.
Pourquoi la mairie a pu imposer un autre prix
Le droit de préemption permet à une collectivité d’acheter en priorité un bien mis en vente, à condition de reprendre l’opération aux conditions qu’elle estime fondées au regard de l’intérêt public et du statut du terrain. Dans cette affaire, les propriétaires avaient signé un compromis avec un acquéreur à un niveau de prix très élevé, mais la mairie a refusé de suivre cette valorisation.
Elle a d’abord proposé 592 000 euros, puis a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Tours en novembre 2024 pour faire fixer le montant. Avant d’arriver devant le juge, le dossier avait déjà été examiné par le pôle d’évaluation domaniale, chargé d’estimer la valeur des terrains au regard de leurs caractéristiques réelles.
Le point central du litige était donc simple : s’agissait-il de terrains à bâtir, donc valorisables à un niveau élevé, ou de terres agricoles sans potentiel immédiat de construction ? Le tribunal a tranché en faveur de la seconde lecture.
Un terrain agricole n’a pas la même valeur qu’un terrain constructible
Dans l’immobilier, la différence de prix entre un terrain à bâtir et une parcelle agricole peut être massive. L’existence ou non d’un accès à la route, des raccordements aux réseaux et la possibilité effective de construire changent complètement la valorisation d’un bien. Ici, le juge a retenu que les parcelles étaient enclavées, non bâties et non raccordées, ce qui les éloignait d’un terrain prêt à accueillir un projet immobilier.
Le tribunal a donc fixé le prix sur la base de cette réalité matérielle et juridique, et non sur le montant convenu dans le compromis privé. En pratique, cela signifie que l’évaluation d’une vente n’est pas seulement une affaire d’accord entre vendeur et acheteur : lorsque la préemption publique entre en jeu, la qualification du bien devient déterminante.
Le jugement rendu le 10 avril 2026 montre aussi qu’une estimation privée très élevée ne suffit pas à elle seule à fixer la valeur d’un terrain. Si les conditions d’urbanisation ne sont pas réunies, la collectivité et le juge peuvent retenir une base beaucoup plus basse.
Ce que cette décision change pour les vendeurs et les acquéreurs
Pour les propriétaires, ce type de procédure rappelle qu’un compromis de vente ne met pas toujours fin au débat sur le prix. En cas de préemption, la collectivité peut contester la valeur affichée et faire examiner le bien sous un autre angle. Le risque financier est alors réel, surtout lorsque le foncier est présenté comme ayant un potentiel de construction alors que son statut reste agricole.
Pour l’acheteur initial, la préemption peut également faire disparaître une opération pourtant conclue. Le bien peut être repris par la commune, mais au prix fixé par le juge si aucun accord n’intervient. Dans ce dossier, la différence entre le prix espéré et le montant retenu représente près de 2,87 millions d’euros, soit un ajustement brutal de la valorisation.
Le jugement comporte enfin une conséquence procédurale : la commune a été condamnée à verser 5 000 euros aux propriétaires pour leurs frais de justice, ainsi que 3 000 euros au titre du remboursement d’une expertise privée. Ces sommes restent marginales au regard du prix total, mais elles montrent que le contentieux du foncier peut générer des coûts additionnels, même lorsque la collectivité obtient gain de cause sur la valeur du terrain.
Ce qu’il faut retenir de ce dossier foncier
Cette affaire illustre un point essentiel pour tout projet impliquant un terrain : l’étiquette commerciale ne suffit pas. Ce qui compte, c’est la qualification juridique du bien, son accès, ses raccordements et son potentiel réel de construction. C’est sur cette base que la commune a pu défendre un prix très inférieur à celui du compromis, puis obtenir gain de cause devant le tribunal.
Au final, les deux parcelles ont été acquises pour 596 041,50 euros, et non pour les 3,47 millions initialement envisagés. Une décision qui rappelle que, dans l’immobilier, le foncier rural ne se valorise pas comme un terrain prêt à bâtir.
